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なぜ急に賃貸物件の民泊なのか

ずっと中古物件の購入をしようと不動産サイトとにらめっこをしてきました。
ただ、メインの住宅のローンの返済が終わっていない我が家です。
「ダブルローンはいやだ」
と思った結果、気になる家があっても購入に踏み切ることが出来ません。
不動産サイトで素敵な家を見つけて買えない。
そんなジレンマに飽き飽きしてきたある日。
「民泊1年生の教科書」という本を発見。
「あれ？賃貸で民泊できるんだ。
それができたら利益を出してセカンドハウスをGETできるのでは？」
と思いついてしまったのです。

hachi_yuka

めっちゃ夢ある！民泊ドリームってなったので興味のある方は読んでみてくださいね

賃貸で民泊やってもいい物件ってあるの？

賃貸で民泊をしてもいい物件はあるのでしょうか？
わからないのでとにかく聞いてみることにしました。
アットホームやSUUMOさんを中心に検索して合計50軒以上の物件をお問合せしてみました。
感覚的には10軒程問い合わせすると1軒位出てくるイメージです。
不動産屋さんによっては
・民泊物件の紹介は不可
・賃貸物件で民泊は出来ません
など門前払いの場合もあります。
本当に時々、「ここは無理だけどこっちはいける」と紹介いただくこともあります。

hachi_yuka

不動産屋さんによって全然対応が違うからびっくり。地域によっても多分違うと思います

用途地域でかなり削られる

民泊をやるに当たって絶対に避けられないのが
・用途地域（特に重要）
・地区計画
・建築協定

特に用途地域は要チェックです。京都の場合は
住居専用地域の場合1月15日〜3月16日までしか営業ができない
というとんでもない営業日数制限がつきます。
1年の4分の１位しか稼働できないとなるとまず難しい。

住居専用地域での民泊は諦めた方がいいと思って探すと、
本当に物件が見つかりません。

hachi_yuka

オーナーさんが民泊いいよと言ってくれた希少な物件も「住居専用地域」にあって諦めざるえないパターンもあります。

民泊シミュレーション方法

様々なサイトや書籍を参考にしつつ、民泊の利益に関するシミュレーションをしてみました。
手順に沿って案内してみます。

1.民泊してみたいエリアの相場と稼働率を調べる

ざっくりではありますが、Airbnbで下記を調べました。
・料金
・場所
・魅力
・欠点
・予約率
見ていると、
この物件でこの価格という相場が分かってきます。
自分が狙っている物件で達成できそうなのか。参入の余地がありそうかを調べます。

2.客単価を決める

相場が分かったら客単価を決めましょう。
私の場合は「ファミリーに優しい宿」を目指しているので
4人までは平日：15000円。休日：18000円（20%UP)にしてみました。

3.稼働率を決める

・7~8月、12月、3月などの長期休暇の時期の金・土→70%
・それ以外の金・土→50%
・7~8月、12月、3月などの長期休暇の時期の平日→50%
・それ以外の平日→30%
で計算。
民泊の上限が180日なので合計宿泊日数が超えないように調整。

4. 売上と経費を予想して収支の計算

売上は稼働日数と客単価からある程度計算できるので1~3を元に計算。
家賃は8万円の家を借りたと仮定して、経費を計算してみました。
様々な数字はいろいろなブログや本から参考にして入力したのでだいたいです。（笑）
計算上は掃除や管理を自分でやれば年間約80万ほど収入がでる計算になりました。

hachi_yuka

とはいえ計算はあくまで机上の空論。シミュレーション通りに進んだことなんてないんですけどね。

5.管理と掃除を業者さんに丸投げした場合も計算

管理と清掃を丸投げした場合も計算してみたところ約8万円の赤字に。
管理費は売上の約20%。清掃費は1回6000円で計算してみました。

hachi_yuka

民泊経営とかで見たら「ほったらかしで利益が出る！」みたいに言っているけど1泊いくらもらったらほったらかしでも利益でるんだろう？と不思議に思います。全部外注にすると利益なんてでなさそう。リフォームにお金をかけて１泊単価を高く設定するなど、高単価の客層を狙わないと賃貸で利益を出すのは難しいのでは？と思いました。

結論

自分で管理したら利益出る！外注だったら無理！

あくまで稼働率や客単価、経費を上記の内容で計算した場合ですが、
自分で管理したらある程度利益は出そうですが管理を外注にしたら厳しそうです。
私は勉強のためはじめは自分で清掃もしようと思いますが、
正直掃除は嫌いなので、いつかお掃除はプロにお願いしたいな〜と思ってしまいます。

賃貸物件でセカンドハウス兼民泊は可能？

自分で賃貸の民泊シミュレーションをしてみた結果、
賃貸物件でもセカンドハウス兼民泊はできるのではないか？
と淡い期待が膨らんできました。

ただ、私のシミュレーションでは
・自分で管理したら利益出る！外注だったら無理！
という結果でした。
・清掃は自分で
・お客様とのやりとりは自分で
と以外と忙しいことになりそうな気がします。
・家から距離の近い物件を選ぶ
・お客様とのやりとりが苦ではない
・掃除が好き
などある程度の適性や立地の良さが重要になりそうです。
利益重視でがんがん儲けたい！という方には少々パンチのないシミュレーションかもしれませんが、
おもてなしも好きだし、面白そうだと思う方は民泊賃貸探してみるのも面白いかもしれません。

では、みなさんいいデュアルライフを！

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民泊とは？

民泊は「自宅の一部や空き別荘、マンションの空き室などを活用して宿泊サービスを提供するもの」です。

我が家は現在琵琶湖近くのタイニーハウスの購入を検討しているのですが、

その物件が果たして民泊に使える物件なのかどうか、

事前に確認が必要だと思い保健所に確認してみました。

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hachi_yuka

購入したものの、民泊に使えなかったら泣くしかないもんね

民泊新法と旅館業法

民泊をするために下記の２つの許可を取得できるか確認してみました。

• 旅館業法（「ホテル・旅館」「簡易宿所」「下宿」の種類あり）
• 民泊新法

詳しく書くと他にも種類があるようなのですが、今回我が家が対象になるのは上記の２つのどちらか。

それぞれメリットデメリットがあります。

旅館業法とは？

旅館業は「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」です。

旅館業法の中でも種類があり、「ホテル・旅館」と「簡易宿所」では条件が異なります。

民泊新法とは？

正式には、「住宅宿泊事業法」です。

建物や土地の用途が「住宅」であっても営業することができます。

つまり、ホテルや旅館が営業することのできない住宅専門地域で営業することができるのが特徴。

• お住いの家の一室をお客さんに貸す
• 周りにホテルのない住宅地で観光客に部屋を貸す

のが民泊のイメージです。

旅館業法（簡易宿所）がいいので保健所に確認してみた

民泊新法（住宅宿泊事業法）は180日の制約や宿泊者の報告義務がめんどくさい！

できれば、旅館業（簡易宿所）の許可をとりたいので、

高島市の保健所に色々と質問してみました。

旅館業の取得は用途地域的に問題ないですか？

建物のある地域は用途地域が「無指定」の地域になるため問題ないと言われました。

• 第一種・第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域

では旅館業の取得ができません。

hachi_yuka

名前が難しい！ざっくり言うと周りに住宅がいっぱいあるところ。
ショッピングモールなどお店のいっぱいあるところ。
工場がいっぱいあるところ。
では宿泊施設の営業は新しくできませんよってことです

家が超小さいのですが大丈夫ですか？

寝る場所のの宿泊者１人あたりの平米数を3.3平米とれば問題ないと言われました。

今回検討している物件は

• 建物面積約30平米
• リビングダイニング約20平米

という小さな物件です。

小さすぎて人が泊まれないのを心配しましたが、

20平米➗3.3平米=6(小数点切り捨て） で6名まで限定

の宿泊施設としてなら営業が可能だそうです。

hachi_yuka

小さい子供は2人で大人1人みたいに数えることもできるんだって

他に注意することはありますか？

書類を揃えるのだが、その際に「物件を中心に300Mまで描ける地図を用意する」

必要がある。

なぜかというと、近くに学校や保育園などの公共の施設がある場合は、

宿泊施設をつくっていいか相談しないといけない。 とのことでした。

hachi_yuka

今回の場所は周りに施設がないですが、問い合わせしなかったら知らない内容だなぁと思いました

琵琶湖近くで物件を買うならこうしたい！」

私が考えている琵琶湖の近くで民泊をするならやってみたい！

というイメージを書かせていただきます。

もしよければ「いいね！」や「これはちょっと・・」というご意見を聞かせてください。

ファミリー向けの絵本ホテルにしたい

晴れでも雨でも楽しめるように絵本ホテルにしたいと思っています。

我が家は大人２人、子供２人という家族構成なので、

同じような家族構成のお客様が年中楽しめるようにしたい。

hachi_yuka

琵琶湖まで徒歩２分ほどの物件なので、天気がよければ琵琶湖で泳いだり散歩したりできる。 天気が悪くても、絵本を読んだり、ウッドデッキでBBQができたらいいな

家庭菜園と果物の木を植えたい！

建物の裏手で家庭菜園や果物の木を植えたい。

お客様も希望があればとって食べてもらってもかまわないスタンスで。

サステナブル住宅にしたい

• 雨水を利用して貯水タンクを作り、野菜の水あげや足洗い場に活用する
• 太陽光パネルを設置して、家の電気をまかなう

など、サステナブルに暮らすことを試してみたいと考えています。
小さな家なのでやりやすいこともあるかもしれません。
琵琶湖近くに土地を見に行った記事についてはこちらを参考にしてみてください。

https://duallifekansai.com/kazekuruma-newtown/

まとめ

実際に見てみた物件が旅館業の許可をとって民泊ができるのかどうかを確認してみました。
営業は問題なさそうだとわかると、宿泊施設のイメージが止まりません。
ファミリー向けに優しい、セカンドハウス兼民泊の営業ができるかどうか見守っていただけると嬉しいです。

では、みなさんいいデュアルライフを！

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