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築40年越えの中古物件てぶっちゃけどうなの？

「ローン組みたくない！」
デュアルライフ（二拠点生活）をしたい我が家の切なる願いです。
ローンを組みたくないとなると予算的に500万以下で購入したい。
ただ、500万以下で検索すると出てくる物件はほぼ築40年オーバー。
実際に築40年越えの物件を購入するのはどうなのか？ 私なりに調べてみました。

前提条件：家は築年数ではない

まず、どの不動産屋さんもいうのは「家は築年数ではない！」ということです。

• 人が日常的に住んでいて空気の入れ替えをしているかどうか
• 川や海が近く、湿気や潮風の被害をうけていないかどうか
• こまめにメンテナンス（リフォームや外壁塗装）されているかどうか

この3つで家の状態は大きく変わるため、
築年数で判断するのは非常に難しいとのこと。
とはいえ、築20年を越えると、家も傷みが激しくなるもの。
どうしても築40年物件となると雨漏りやシロアリの被害がでる物件が多いと考えたほうがいいそうです。

シロアリちゃんの開けた大きな穴

hachi_yuka

私の借りている大阪府の築約50年の物件もシロアリ被害でお風呂の入り口の壁がボロボロ。穴が空いていました。 (無理やり板を打ち付けて穴をふさぎましたが） 雨漏りの後もあったので私の前の入居者さんの時に直したそうです

間取りが使いづらい

築40年越えの物件によくあるのが、

• キッチンとダイニングが完全に別の部屋
• 部屋がやたら小さく、細かく分かれている
• 湯船＆お風呂場がめちゃくちゃ小さい

など、現在の住宅と比べ「使いにくいな〜」という箇所が多いです。
間取りを変えるとなると、一旦壁をぶち抜いて柱の場所を変える大規模リフォームが必要。
どうしても高額なリフォームが必要になります。

hachi_yuka

間取りを変えずに壁や床を張り替えるだけならDIYでもできる！購入前にどこまでリフォームを希望するかをよくよく相談＆考えて購入したほうが良さそうです

馴染みのない設備が多い

• ブロック塀
• 掘り込み式車庫
• 汲み取り式トイレ

などは最近の住宅にはないけれど、
築40年位の物件では当たり前に見られる設備です。

• ブロック塀は年数がたつと崩れてくるのでメンテナンスが必要
• 掘り込み式車庫もコンクリートの劣化がある＆車高の高い車が入らない可能性がある
• 汲み取り式トイレは匂いがある。下水を繋ぐには200万以上費用がかかるかも

など、どれもなかなか恐ろしい住宅事情。
最近の物件では見られないので、知識のない人も多いよう。
購入したものの後でとんでもないリフォーム＆メンテナンス費用がかかったというお話も聞きます。

hachi_yuka

田舎に行くと、汲み取り式トイレではなく浄化槽というトイレの物件も多いです。浄化槽も定期的なメンテナンスが必要になるため毎月5000~8000円ほどお金がかかります

築40年の中古物件を購入するデメリット

築40年の中古物件を購入するデメリットをまとめてみました。

1.リフォーム費用が高い

まず、第一はリフォーム費用が高いこと。
一般的に1000万以上かかる場合が多いと考えてください。
以前「いくらかかる？築30年の中古戸建をリフォームして民泊をしたい」 という記事を書いたことがあります。
築30年を越えると、

• 水回りのリフォーム（約200万）
• 間取りの変更（約200万）
• その他諸費用（約100万） などで、

最低でも500万以上かかると考えたほうがいいです。

とはいえ、間取りの変更などは必ずしも必要なものではないため、
結局自分がどれだけ許容できるかが大切です。

hachi_yuka

実際に古家再生のお仕事では、間取りの変更や水回りのリフォームなど大規模なリフォームは行わず、
壁や床を綺麗にして貸し出しするこも多いみたい。築40年越えでも状態がよければ50万程度のDIYリフォーム代で済む場合もあるようですよ。

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2.購入前に精査が必要

新築と違って、家の状態を把握するために何度も訪れて精査する必要があります。
築40年越えの物件は瑕疵免責（かしめんせき）の場合が多いです。
（瑕疵免責とは購入した後に何か問題があっても売主は責任持ちませんよ〜。
購入者様で修理箇所があれば直してくださいね。といった内容の契約です）
なので、購入後の問題に関しては売主さんに責任を問うことができません。
売主さんに責任を問えるのは購入前まで。
家の問題は購入前に相談、交渉して値下げしてもらいましょう。

hachi_yuka

売主さんとしても築年数がたった家で、あとあと自分も気がついていない問題点を指摘されると困ってしまうよね。 築年数のたった物件は瑕疵免責（かしめんせき）物件が多いのでそのことを念頭において、 家を見に行こう

3.DIYや家を好きな人でないと面倒に感じるかも

中古住宅は考えることが多いです。
特に築40年越えの物件となると直す場所も多ければチェック箇所も多い。
リフォームやDIY好きでないと正直疲れてしまうかもしれません。
なんせ、工程が多い。

1. 中古住宅購入(購入するまでになんども見に行って価格交渉）
2. リフォーム内容をざっくり決めてリフォーム会社に見積依頼
3. リフォーム業者が内覧、見積もりGET
4. 業者を決定
5. リフォームプランを打ち合わせ
6. やっと着工

購入して終わりでなく、購入あとに考えることが山積み。
家好きな人でないと苦痛に感じるかもしれません。

hachi_yuka

金額も大きいし、日々の生活のことだけに妥協したくない！
けどめっちゃ時間かかるし、決めること多い〜！
めんどくさい〜となりそう。面倒な人はリフォーム一括サイトで一気に業者さんを厳選しよう

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4.リフォーム時期を誤ると実生活に支障がでる

リフォーム時期を誤ると、本当に困ります。
知っている例で、お風呂のリフォームの時期が大きくずれたため、
約1ヶ月夏場に湯船が使えなかった人がいました。

なんでも、施工業者のミスで、本当なら1週間くらいの工期が約1ヶ月かかったと。
これはきつい。
ただでさえ、住んでいる家に人が出入りするのは気になるもの。
それが、本来の工期からトラブルがあれば長引く場合もあります。
大きなリフォームは引越し前に終わらせるのがいいでしょう。

築40年の中古住宅を購入するメリット

築40年の中古住宅を購入するメリットについても考えてみました。

1.ひたすら安い

安い。これに尽きます。
築20年を越えると物件価値はないも同然。
土地価格の相場に合わせて売りに出される家が多いです。
つまり、まだまだ使える家をただ同然に手に入れられる可能性がある！
と考えることもできます。
夢がありますね。

hachi_yuka

会計上は木造住宅の減価償却は22年。なので、22年たつと建物の価格はゼロになると考えられるようです

2.土地が広い（場合が多い）

昔の家って土地が広いですよね。
今の家は100平米〜200平米位の平米数の土地が多いように思います。
ただ、築40年くらいの物件だと、100坪（約330平米）の物件がざらにあります。

• 広い駐車場が欲しい
• 庭が欲しい
• 家庭菜園がしたい

など土地を広く取りたい人には嬉しいポイントです。

hachi_yuka

田舎の築40年位の物件を見ていると200平米〜500平米くらいの物件が多いように感じます。 今は共働きになって庭の管理も大変なので庭付きの新築戸建は少なくなっているみたい。時代によってニーズが変わったんだな〜と感じます

3.趣のある雰囲気が魅力

家好きの人の中には築年数のたった物件の雰囲気が大好き！
という人もいます。
私も築約50年の物件にいるとどこかほっとするのですごーくその気持ちがわかります。

昔の家は窓が大きいので、日差しや風も入りやすく気持ちがいいです。
また、歴史を感じる柱もかっこいいなぁと思います。

hachi_yuka

私の借りている築50年のお家も訪れた方も「おばあちゃん家みたい！」と喜んでくださることが多いので、 どこか懐かしさを感じる雰囲気が魅力的だと思います。

物件見学で気づいた3つの法則

2022年は中古物件巡りを5~6軒行きました。築年数的には築半年〜築100年まで。
範囲は広く、ほぼ新築から古民家まで内覧にいってきました。
その中で気がついた3つの法則をご紹介します。

1.リフォーム済みの物件は割高だと思うべし

中古住宅の中には不動産屋が手を入れて、リフォームした物件があります。
そういった物件は見た目すごく綺麗でときめくのですが一般的には割高です。
それもそのはず。
不動産屋＋リフォーム会社さんが大きく関わって、
工賃も手数料も全て物件の販売価格にのっかっているから。

• 自分でリフォームするのは面倒臭い！
• 予算的に余裕がある！
• 購入したらすぐに住みたい！

という人にはいいと思いますが、

• とにかく安く購入したい
• 別に時間があるのでゆっくりリフォームできる

という人は、ボロボロを購入して自分でリフォーム業者と内容を決め、
価格交渉をすることをお勧めします。
リフォーム業者さんを選ぶ際はおすすめの業者が2社あるので
ぜひこちらの記事を読んで見てください。

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2.不動産屋所有の物件も割高だと思うべし

中古物件を見ていると時々、「不動産屋所有の物件」があります。
どういうことかというと、不動産屋さんが「これは売れるかな？」と思った物件を売主さんと交渉して格安でGET。
そのあと不動産情報サイトに掲載しているのです。
こういった物件は綺麗な物件が多いのですが、これまた相場と比べると割高。
不動産屋さんの利益が乗っているので当然といえば当然ですね。

3.ホームインスペクションは必須

中古物件を購入するにあたりホームインスペクション（住宅診断）は必須です。
中古物件のポイントは「お得かどうかを家の状態と値段から判断すること」
なので家の状態を正確に把握するのが超重要ポイント。

ホームインスペクションを依頼すると、住宅のプロ（建築士さんとか）が細かく住宅のチェックをしてくれて、

• ゆがんでいる場所がないか
• シロアリの被害がないか
• 雨漏りがないか
• 欠陥工事がないか

などを細かくレポートにして出してくれます。
購入前の交渉材料を探すためにも、購入前のホームインスペクションは必須です。
以前、ホームインスペクションに関する記事も書いたのでご興味のある方はぜひ読んで見てください。

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まとめ

築40年の中古物件のメリット、デメリットや内覧してわかった注意点をいくつかお伝えさせていただきました。
築古の中古物件は

• 安く物件を購入したい人
• お庭が欲しい人
• 古い趣のある建物が好きな人
• DIY好きな人
• 家のリフォームや内装を考えるのが好きな人

にはとても魅力的だと思っています。
我が家も日々、不動産サイトとにらめっこしつつ、
内覧したい物件を見つけたら旅行をかねて見学に行く日々。
これからも気長に理想的なデュアルライフ（二拠点生活）を目指して物件探しに勤しもうと思います。

では、みなさんいいデュアルライフを！

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