2022年12月大阪府でDIYもOKの築約50年の空き家を借りて、自宅と行き来する生活が始まりました。
現在も毎日物件購入を視野に入れ、不動産サイトで情報収集を続けています。
その際に、「500万以下」と条件を入れるとよくひっかかる築40年越えの物件。
ぶっちゃけ購入する不動産としてはどうなのか？
前半は、築40年越えの物件のメリット、デメリットや特徴。
後半は、実際に見学に行く中で気がついた中古物件の注意点についてお伝えします。
こちらの記事が関西でデュアルライフ（二拠点生活）を目指す方々の力になると嬉しいです。
1.リフォーム済みの物件は割高
2.不動産屋所有の物件も割高
3.ホームインスペクションは必須
・中古物件の購入を検討している人
・築40年越えの物件ってどうなの？と心配な人
・デュアルライフ（二拠点生活）に興味がある人
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築40年越えの中古物件てぶっちゃけどうなの？
「ローン組みたくない！」
デュアルライフ（二拠点生活）をしたい我が家の切なる願いです。
ローンを組みたくないとなると予算的に500万以下で購入したい。
ただ、500万以下で検索すると出てくる物件はほぼ築40年オーバー。
実際に築40年越えの物件を購入するのはどうなのか？ 私なりに調べてみました。
前提条件：家は築年数ではない
まず、どの不動産屋さんもいうのは「家は築年数ではない！」ということです。
- 人が日常的に住んでいて空気の入れ替えをしているかどうか
- 川や海が近く、湿気や潮風の被害をうけていないかどうか
- こまめにメンテナンス（リフォームや外壁塗装）されているかどうか
この3つで家の状態は大きく変わるため、
築年数で判断するのは非常に難しいとのこと。
とはいえ、築20年を越えると、家も傷みが激しくなるもの。
どうしても築40年物件となると雨漏りやシロアリの被害がでる物件が多いと考えたほうがいいそうです。
シロアリちゃんの開けた大きな穴
間取りが使いづらい
築40年越えの物件によくあるのが、
- キッチンとダイニングが完全に別の部屋
- 部屋がやたら小さく、細かく分かれている
- 湯船＆お風呂場がめちゃくちゃ小さい
など、現在の住宅と比べ「使いにくいな〜」という箇所が多いです。
間取りを変えるとなると、一旦壁をぶち抜いて柱の場所を変える大規模リフォームが必要。
どうしても高額なリフォームが必要になります。
馴染みのない設備が多い
- ブロック塀
- 掘り込み式車庫
- 汲み取り式トイレ
などは最近の住宅にはないけれど、
築40年位の物件では当たり前に見られる設備です。
- ブロック塀は年数がたつと崩れてくるのでメンテナンスが必要
- 掘り込み式車庫もコンクリートの劣化がある＆車高の高い車が入らない可能性がある
- 汲み取り式トイレは匂いがある。下水を繋ぐには200万以上費用がかかるかも
など、どれもなかなか恐ろしい住宅事情。
最近の物件では見られないので、知識のない人も多いよう。
購入したものの後でとんでもないリフォーム＆メンテナンス費用がかかったというお話も聞きます。
築40年の中古物件を購入するデメリット
築40年の中古物件を購入するデメリットをまとめてみました。
1.リフォーム費用が高い
まず、第一はリフォーム費用が高いこと。
一般的に1000万以上かかる場合が多いと考えてください。
以前「いくらかかる？築30年の中古戸建をリフォームして民泊をしたい」 という記事を書いたことがあります。
築30年を越えると、
- 水回りのリフォーム（約200万）
- 間取りの変更（約200万）
- その他諸費用（約100万） などで、
最低でも500万以上かかると考えたほうがいいです。
とはいえ、間取りの変更などは必ずしも必要なものではないため、
結局自分がどれだけ許容できるかが大切です。
壁や床を綺麗にして貸し出しするこも多いみたい。築40年越えでも状態がよければ50万程度のDIYリフォーム代で済む場合もあるようですよ。
2.購入前に精査が必要
新築と違って、家の状態を把握するために何度も訪れて精査する必要があります。
築40年越えの物件は瑕疵免責（かしめんせき）の場合が多いです。
（瑕疵免責とは購入した後に何か問題があっても売主は責任持ちませんよ〜。
購入者様で修理箇所があれば直してくださいね。といった内容の契約です）
なので、購入後の問題に関しては売主さんに責任を問うことができません。
売主さんに責任を問えるのは購入前まで。
家の問題は購入前に相談、交渉して値下げしてもらいましょう。
3.DIYや家を好きな人でないと面倒に感じるかも
中古住宅は考えることが多いです。
特に築40年越えの物件となると直す場所も多ければチェック箇所も多い。
リフォームやDIY好きでないと正直疲れてしまうかもしれません。
なんせ、工程が多い。
- 中古住宅購入(購入するまでになんども見に行って価格交渉）
- リフォーム内容をざっくり決めてリフォーム会社に見積依頼
- リフォーム業者が内覧、見積もりGET
- 業者を決定
- リフォームプランを打ち合わせ
- やっと着工
購入して終わりでなく、購入あとに考えることが山積み。
家好きな人でないと苦痛に感じるかもしれません。
けどめっちゃ時間かかるし、決めること多い〜！
めんどくさい〜となりそう。面倒な人はリフォーム一括サイトで一気に業者さんを厳選しよう
4.リフォーム時期を誤ると実生活に支障がでる
リフォーム時期を誤ると、本当に困ります。
知っている例で、お風呂のリフォームの時期が大きくずれたため、
約1ヶ月夏場に湯船が使えなかった人がいました。
なんでも、施工業者のミスで、本当なら1週間くらいの工期が約1ヶ月かかったと。
これはきつい。
ただでさえ、住んでいる家に人が出入りするのは気になるもの。
それが、本来の工期からトラブルがあれば長引く場合もあります。
大きなリフォームは引越し前に終わらせるのがいいでしょう。
築40年の中古住宅を購入するメリット
築40年の中古住宅を購入するメリットについても考えてみました。
1.ひたすら安い
安い。これに尽きます。
築20年を越えると物件価値はないも同然。
土地価格の相場に合わせて売りに出される家が多いです。
つまり、まだまだ使える家をただ同然に手に入れられる可能性がある！
と考えることもできます。
夢がありますね。
2.土地が広い（場合が多い）
昔の家って土地が広いですよね。
今の家は100平米〜200平米位の平米数の土地が多いように思います。
ただ、築40年くらいの物件だと、100坪（約330平米）の物件がざらにあります。
- 広い駐車場が欲しい
- 庭が欲しい
- 家庭菜園がしたい
など土地を広く取りたい人には嬉しいポイントです。
3.趣のある雰囲気が魅力
家好きの人の中には築年数のたった物件の雰囲気が大好き！
という人もいます。
私も築約50年の物件にいるとどこかほっとするのですごーくその気持ちがわかります。
昔の家は窓が大きいので、日差しや風も入りやすく気持ちがいいです。
また、歴史を感じる柱もかっこいいなぁと思います。
物件見学で気づいた3つの法則
2022年は中古物件巡りを5~6軒行きました。築年数的には築半年〜築100年まで。
範囲は広く、ほぼ新築から古民家まで内覧にいってきました。
その中で気がついた3つの法則をご紹介します。
1.リフォーム済みの物件は割高だと思うべし
中古住宅の中には不動産屋が手を入れて、リフォームした物件があります。
そういった物件は見た目すごく綺麗でときめくのですが一般的には割高です。
それもそのはず。
不動産屋＋リフォーム会社さんが大きく関わって、
工賃も手数料も全て物件の販売価格にのっかっているから。
- 自分でリフォームするのは面倒臭い！
- 予算的に余裕がある！
- 購入したらすぐに住みたい！
という人にはいいと思いますが、
- とにかく安く購入したい
- 別に時間があるのでゆっくりリフォームできる
という人は、ボロボロを購入して自分でリフォーム業者と内容を決め、
価格交渉をすることをお勧めします。
リフォーム業者さんを選ぶ際はおすすめの業者が2社あるので
ぜひこちらの記事を読んで見てください。
2.不動産屋所有の物件も割高だと思うべし
中古物件を見ていると時々、「不動産屋所有の物件」があります。
どういうことかというと、不動産屋さんが「これは売れるかな？」と思った物件を売主さんと交渉して格安でGET。
そのあと不動産情報サイトに掲載しているのです。
こういった物件は綺麗な物件が多いのですが、これまた相場と比べると割高。
不動産屋さんの利益が乗っているので当然といえば当然ですね。
3.ホームインスペクションは必須
中古物件を購入するにあたりホームインスペクション（住宅診断）は必須です。
中古物件のポイントは「お得かどうかを家の状態と値段から判断すること」
なので家の状態を正確に把握するのが超重要ポイント。
ホームインスペクションを依頼すると、住宅のプロ（建築士さんとか）が細かく住宅のチェックをしてくれて、
- ゆがんでいる場所がないか
- シロアリの被害がないか
- 雨漏りがないか
- 欠陥工事がないか
などを細かくレポートにして出してくれます。
購入前の交渉材料を探すためにも、購入前のホームインスペクションは必須です。
以前、ホームインスペクションに関する記事も書いたのでご興味のある方はぜひ読んで見てください。
まとめ
築40年の中古物件のメリット、デメリットや内覧してわかった注意点をいくつかお伝えさせていただきました。
築古の中古物件は
- 安く物件を購入したい人
- お庭が欲しい人
- 古い趣のある建物が好きな人
- DIY好きな人
- 家のリフォームや内装を考えるのが好きな人
にはとても魅力的だと思っています。
我が家も日々、不動産サイトとにらめっこしつつ、
内覧したい物件を見つけたら旅行をかねて見学に行く日々。
これからも気長に理想的なデュアルライフ（二拠点生活）を目指して物件探しに勤しもうと思います。
では、みなさんいいデュアルライフを！
予算100万以下ででデュアルライフ（二拠点生活）したい人はこちら
予算1000万以下でデュアルライフ（二拠点生活）したい人はこちらを参考に
予算1000万以上でデュアルライフ（二拠点生活）したい人はこちらで勉強
