賃貸物件の民泊で利益は出るの？シミュレーションしてみた

hachi_yuka

2児の母、３つの事業を複業する在宅ワーカーです。年間30回以上家族旅行をしながら関西でデュアルライフ目指して活動中。2022年に滋賀県高島市でおためしくらし（お試し移住）を体験。2024年から京都府宇治市で賃貸を借りてDIYリフォーム。民泊運営しながらデュアルライフ（二拠点生活）を楽しんでいます。絶賛購入用のセカンドハウスも探し中。

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なぜ急に賃貸物件の民泊なのか

ずっと中古物件の購入をしようと不動産サイトとにらめっこをしてきました。
ただ、メインの住宅のローンの返済が終わっていない我が家です。
「ダブルローンはいやだ」
と思った結果、気になる家があっても購入に踏み切ることが出来ません。
不動産サイトで素敵な家を見つけて買えない。
そんなジレンマに飽き飽きしてきたある日。
「民泊1年生の教科書」という本を発見。
「あれ？賃貸で民泊できるんだ。
それができたら利益を出してセカンドハウスをGETできるのでは？」
と思いついてしまったのです。

hachi_yuka

めっちゃ夢ある！民泊ドリームってなったので興味のある方は読んでみてくださいね

賃貸で民泊やってもいい物件ってあるの？

賃貸で民泊をしてもいい物件はあるのでしょうか？
わからないのでとにかく聞いてみることにしました。
アットホームやSUUMOさんを中心に検索して合計50軒以上の物件をお問合せしてみました。
感覚的には10軒程問い合わせすると1軒位出てくるイメージです。
不動産屋さんによっては
・民泊物件の紹介は不可
・賃貸物件で民泊は出来ません
など門前払いの場合もあります。
本当に時々、「ここは無理だけどこっちはいける」と紹介いただくこともあります。

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不動産屋さんによって全然対応が違うからびっくり。地域によっても多分違うと思います

用途地域でかなり削られる

民泊をやるに当たって絶対に避けられないのが
・用途地域（特に重要）
・地区計画
・建築協定

特に用途地域は要チェックです。京都の場合は
住居専用地域の場合1月15日〜3月16日までしか営業ができない
というとんでもない営業日数制限がつきます。
1年の4分の１位しか稼働できないとなるとまず難しい。

住居専用地域での民泊は諦めた方がいいと思って探すと、
本当に物件が見つかりません。

hachi_yuka

オーナーさんが民泊いいよと言ってくれた希少な物件も「住居専用地域」にあって諦めざるえないパターンもあります。

民泊シミュレーション方法

様々なサイトや書籍を参考にしつつ、民泊の利益に関するシミュレーションをしてみました。
手順に沿って案内してみます。

1.民泊してみたいエリアの相場と稼働率を調べる

ざっくりではありますが、Airbnbで下記を調べました。
・料金
・場所
・魅力
・欠点
・予約率
見ていると、
この物件でこの価格という相場が分かってきます。
自分が狙っている物件で達成できそうなのか。参入の余地がありそうかを調べます。

2.客単価を決める

相場が分かったら客単価を決めましょう。
私の場合は「ファミリーに優しい宿」を目指しているので
4人までは平日：15000円。休日：18000円（20%UP)にしてみました。

3.稼働率を決める

・7~8月、12月、3月などの長期休暇の時期の金・土→70%
・それ以外の金・土→50%
・7~8月、12月、3月などの長期休暇の時期の平日→50%
・それ以外の平日→30%
で計算。
民泊の上限が180日なので合計宿泊日数が超えないように調整。

4. 売上と経費を予想して収支の計算

売上は稼働日数と客単価からある程度計算できるので1~3を元に計算。
家賃は8万円の家を借りたと仮定して、経費を計算してみました。
様々な数字はいろいろなブログや本から参考にして入力したのでだいたいです。（笑）
計算上は掃除や管理を自分でやれば年間約80万ほど収入がでる計算になりました。

hachi_yuka

とはいえ計算はあくまで机上の空論。シミュレーション通りに進んだことなんてないんですけどね。

5.管理と掃除を業者さんに丸投げした場合も計算

管理と清掃を丸投げした場合も計算してみたところ約8万円の赤字に。
管理費は売上の約20%。清掃費は1回6000円で計算してみました。

hachi_yuka

民泊経営とかで見たら「ほったらかしで利益が出る！」みたいに言っているけど1泊いくらもらったらほったらかしでも利益でるんだろう？と不思議に思います。全部外注にすると利益なんてでなさそう。リフォームにお金をかけて１泊単価を高く設定するなど、高単価の客層を狙わないと賃貸で利益を出すのは難しいのでは？と思いました。

結論

自分で管理したら利益出る！外注だったら無理！

あくまで稼働率や客単価、経費を上記の内容で計算した場合ですが、
自分で管理したらある程度利益は出そうですが管理を外注にしたら厳しそうです。
私は勉強のためはじめは自分で清掃もしようと思いますが、
正直掃除は嫌いなので、いつかお掃除はプロにお願いしたいな〜と思ってしまいます。

賃貸物件でセカンドハウス兼民泊は可能？

自分で賃貸の民泊シミュレーションをしてみた結果、
賃貸物件でもセカンドハウス兼民泊はできるのではないか？
と淡い期待が膨らんできました。

ただ、私のシミュレーションでは
・自分で管理したら利益出る！外注だったら無理！
という結果でした。
・清掃は自分で
・お客様とのやりとりは自分で
と以外と忙しいことになりそうな気がします。
・家から距離の近い物件を選ぶ
・お客様とのやりとりが苦ではない
・掃除が好き
などある程度の適性や立地の良さが重要になりそうです。
利益重視でがんがん儲けたい！という方には少々パンチのないシミュレーションかもしれませんが、
おもてなしも好きだし、面白そうだと思う方は民泊賃貸探してみるのも面白いかもしれません。

では、みなさんいいデュアルライフを！